Livet som udlejer – til skræk og advarsel

Jeg har længe været fristet af muligheden for at investere i fast ejendom og afprøve livet som udlejer. Har blandt andet fulgt Halfdan Timm og hans 15pct initiativ. Tanken om en gearet investering i et nogenlunde sikkert og velforstået aktiv virker bare rigtig tiltalende. Hvis man så tilmed kan få et positivt cash-flow og en potentiel upside ved et evt. senere salg? Det burde da være logik for tamme høns at tage springet, eller hva’?

tamme høns
tamme høns

En ny attraktiv mulighed

Tidligere på året bød muligheden sig så for alvor, da en kollega i forbindelse med flytning skulle have solgt sit hus hurtigt. Huset, som blev bygget for knap 40 år siden, ligger i en attraktiv forstad til Aarhus. Vi blev enige om at spare ejendomsmæglergebyret og jeg kunne overtage ejendommen til 1/7. Både min bank og min ægtefælle var med på ideen – sidstnævnte dog først efter nogen overvejelse og diskussion, men vi sprang ud i det.

Finansieringen

Der blev smidt en annonce på Boligportalen og hjemtaget nogle gode lån. Vi havde Nykredit og BRF i spil. Efter at have rådført os med uvildige.dk, endte vi med vores eksisterende pengeinstitut, Nykredit, og en kombination af et afdragsfrit 30-årigt 2% fastforrentet realkreditlån på de nederste 60% og så et PrioritetsLån på de næste 20% fra 60%-80%. Til jer, der ikke kender prioritetslånet, er det et aldeles fleksibelt produkt med en lav variabel rente. Den store upside/fleksibilitet ligger i at evt. overskudslikviditet, som vi måtte have, forrentes til samme rente, som vi betaler på lånet. Ikke dårligt i tider med så lave indlånsrenter.

Første lejer fundet

Vi annoncerede som sagt på Boligportalen, hvor vi hurtigt fik en række henvendelser. De potentielle lejere fordelte sig i to grupper: studerende, som ville starte et bofællesskab, og expat-familier. Første henvendelse var fra en expat-familie, som vi også endte med at underskrive lejekontrakt med, men det skulle senere vise sig, at den første ikke altid er den bedste…

Forberedelserne

Inden lejer ankom havde vi en uges tid til at gøre huset klar til udlejning. Vi fik bl.a. installeret skab i bryggers til at skjule installationerne og ny håndvask, armatur, mm i badeværelset og nyt emfang i køkkenet. Der blev gjort rent og spartlet huller og pletmalet, så huset var klar til indflytning den 1/7.

huset males
huset males

De første uger

Efter lejer flyttede ind nævnte de, at de ville sende mig en liste over de ting, som der skulle gøres noget ved. Hvad? Jeg tænkte, at de nok mente mangelliste, som jo skal afleveres inden 14 dage, således at lejer ikke kan drages til ansvar for ting, som allerede var i uorden ved indflytning. Der kom ganske rigtigt en liste med en mængde småting og et par større ting. Og det var tydeligt, at lejer mente det alt samme var noget, som det var mit ansvar at få fikset. Set i bakspejlet, ville det nok have været klogt her at sætte en stopper for kravstrømmen…

Det drejede sig om alt fra en havelåge, der hang, over et badeværelsesgulv, som ikke var pænt nok til dele af haven, som blev mudrede når det regnede og derfor skulle have flere fliser…

havelågen hænger
havelågen hænger

Et stoppet afløb en sen nattetime

Klagestrømmen kulminerede en sen aften, hvor jeg fik en mail om at jeg hurtigst muligt skulle få fikset deres afløb, som var stoppet og der stod efter sigende vand ud over badeværelsesgulvet når man trak ud i toilettet (det viste sig dog senere at være en overdrivelse)…

Lejer havde tidligere nævnt, at afløbet var næsten stoppet. Jeg havde derfor forklaret om at tømme vandlås, tømme bruserafløb for lange hår og evt. bruge afløbsrens hvis alt andet glippede. Jeg havde ikke hørt noget siden og regnede derfor med at dette var i orden.

Lejer havde blot brugt en svupper og mente nu, at jeg i al hast skulle klare det stoppede afløb. Jeg forsøgte at få fat i en døgn-vvs, men uden held heldigvis. Da jeg næste dag fik læst op på lektien, kunne jeg se, at den slags ofte er lejers ansvar.

Jeg vidste at afløbet havde fungeret fint i ugen op til udlejningen og meddelte lejer, at de var velkommen til at kontakte en VVS’er. Jeg ville dække omkostningerne, hvis der var tale om at afløbet var i stykker, men det var deres ansvar, hvis afløbet var stoppet på grund af noget, som de havde smidt i afløbet. Dette faldt bestemt ikke i god jord hos lejer.

Krav om tilbagebetalt husleje

Jeg blev herefter mødt med krav om tilbagebetaling af husleje fordi lejemålet ikke levede op til den standard, man kunne forvente. Det kunne jeg ikke honerere og fik så (heldigvis) i september en opsigelse, hvor lejer trods de sædvanlige tre måneders opsigelse krævede at kunne sige op med en måneds varsel. Jeg var åben over for at prøve at finde en ny lejer hurtigt, men kunne ikke garantere noget før efter de tre måneder.

kroner
kroner

Det ultimative ryk fra lejers side

Uden at kunne sige, at jeg var overrasket over det, var det alligevel med nogen mistro, at jeg i min e-boks senere modtog et brev fra huslejenævnene i Aarhus. De havde modtaget en klage fra min lejer over huslejens størrelse.

På det punkt er vi i Danmark i en meget pudsig situation. Huse som er bygget efter 1992 kan lejes ud til markedsleje, dvs. huslejen er det, som ejer og lejer kan blive enige om. Et hus fra før 1992 kan man leje ud til en pris, som ejer og lejer er blevet enige om. Til gengæld kan en lejer, fx dagen efter at en ubegrænset lejeaftale er underskrevet, smutte ned forbi huslejenævnet med en klage og få nedsat huslejen fra det beløb vedkommende dagen før skrev under på at ville betale i leje. Huslejen nedsættes så til noget, som huslejenævnet fastsætter ud fra “det lejedes værdi”, som åbenbart er drevet af andre ting end normal markedsleje. Udlejer er mere eller mindre magtesløs i den situation. Kan ikke komme i tanker om andre varer, som her i kongeriget ved handel mellem private prisfastsættes på denne obskure måde.

Tvungen rabat hos marskandiseren

Forestil dig at du er forbi marskandiseren og finder en lækker reol fra 1930’erne (altså før 1992), som du forhandler ned til en pris på 750 kroner. I giver hånd på det. Marskandiseren får de 750 kroner og du får reolen. Ved nærmere eftertanke mener du alligevel, at det måske var lidt dyrt med de 750 og henvender dig derfor hos det lokale marskandisernævn for at indgive en klage over det købtes værdi. Efter at have været ude at bese reolen hos dig når nævnet så i løbet af et par måneder frem til at reolens værdi er 550 kroner. Differencen på de 200 kroner skal marskandiseren så betale tilbage til dig. Gør han det ikke, bliver han frataget retten til at være marskandiser. Vi kan jo ikke have sådan nogle folk rendende, der sælger ting til deres stakkels kunder til en højere pris end tingene er værd…  

Mere end svært at finde en ny lejer

Efter igen at have lagt en annonce på Boligportalen får jeg en henvendelse fra en relocation-agent, som gerne vil vise huset frem til en anden expat-familie. Hun nævner en dato en måned frem i tid for at høre om huset kan blive fremvist der. Efter utallige mails og til sidst en række opkald lykkes det mig til sidst at få en tilbagemelding fra nuværende lejer, som meddeler at huset først må blive vist frem efter klokken 20 den dag, da der ikke er nogen hjemme andet end deres hund… Det takker relocation-agenten forståeligt nok nej til.

Alternativer?

Det var jo bestemt ikke meningen, at det skulle have været så besværligt at være udlejer, men hvad gør man så, hvis man vil undgå sådanne problemer?

Well, vi har faktisk, som jeg også har nævnt tidligere, investeret i en erhvervsejendom gennem et K/S. Det er forløbet på forbilledlig vis. Blue Capital, som var udbyderen af projektet, har håndteret alt til stor tilfredshed og vi har sågar senest haft mulighed for at konvertere den yderste bankgæld til et realkreditlån, med baggrund i værdistigningen over de seneste år og de afdrag, som allerede er foretaget i den periode.

I den anden ende af skalaen er en udbyder som Brickshare, som jeg også har haft kig på, men endnu ikke forsøgt mig med. Det har til gengæld det fornuftige menneske, Pengepugeren. Her kan man være med i legen (eller “lejen” om man vil) for blot 10.000-25.000 kroner.  

Næste akt

Nu venter jeg så stadig på at finde en mere fornuftig lejer, som kan få lov at se huset i dagslys. Seneste potentielle lejer fik tilbudt “efter kl. 18”, men sprang så senere fra.

Vi får så besøg af huslejenævnet senere i denne uge, som gerne vil bese lejemålet. Det kan de sjovt nok godt få lov til midt på dagen…  Så må vi se hvad der sker efterfølgende.

Vil du vide, om jeg finder en ny lejer og hvad huslejenævnet mener om mit hus, så tilmeld dig vores nyhedsbrev. 🙂  (ude til højre)

Opdatering 20. november 2017 

Jeg modtog dagen efter at huslejenævnet var på besøg en afgørelse om at huslejen var godkendt.

Det blev jeg naturligvis rigtig glad for. Det betyder for det første at jeg behøver at føle, at jeg har optrådt som en “grådig” udlejer, som blot vil “malke” en stakkels lejer for alt, men at huslejen nogenlunde svarer til hvad man med rimelighed må forvente at skulle betale i leje for mit hus givet dets stand og beliggenhed.

Derudover slipper jeg for at betale de ca. 2.100 kroner i “bøde” for at have opkrævet for meget i leje og skal selvfølgelig heller ikke betale husleje tilbage til lejer.

Hvad der næsten er mere vigtigt fremadrettet er selvfølgelig, at jeg – hvis jeg ellers kan finde en lejer, der vil betale prisen – kan regne med et vist cash-flow for ejendommen. Den down-side risk, som lå i en evt. tvangsnedsættelse af lejen er nu heldigvis væk.

 

5 nemme skridt: Sådan optimerer du din pension

Pension. 2017 står for døren og der gælder nye grænser for privat ratepension og aldersopsparing. Her får du 5 nemme skridt til at optimere din pensionsopsparing så du kan udnytte de lidt højere grænser for 2017 fuldt ud.

Pension: Bliv klar til 2017
Bliv klar til 2017!

Som tidligere beskrevet, har vi her i husstanden – ud over min arbejdsgiveradministrerede pensionsordning – fire pensionsopsparinger hos Nordnet. Fik jeg sagt, at de har DKs fedeste produkt til privat pension? Det er henholdsvis ratepension og aldersopsparing for både min ægtefælle og jeg. Det følgende baserer sig derfor på vores opsætning, som passer til Nordnet, men det burde fungere fint med andre dyrere løsninger også.

1: Find ud af hvilket beløb du skal betale til pension per måned

Beregn det månedlige beløb til pension
Beregn det månedlige beløb.

Det er selvfølgelig sidste ende et spørgsmål om hvor meget du ønsker at lægge til side til pension. Jeg vil dog i det følgende antage, at du ønsker maksimal udnyttelse af den skattebesparelse, der kan opnås hvis du betaler topskat af din løn, men ikke forventer at skulle betale topskat, når du får din pension.

For ratepension er 2017-grænsen for hele året DKK 53.500. Da vi indbetaler per måned og bruger Nordnets månedsopsparing, vil det sige, at vi på hver ratepension kan indbetale DKK 4.458 om måneden.

Tilsvarende er 2017-grænsen for aldersopsparing DKK 29.600 om året. Dvs. på hver aldersopsaring kan vil indbetale DKK 2.466. På aldersopsparingen indbetales nettokroner efter skat. Til gengæld udbetales beløbet også skattefrit og i mellemtiden beskattet gevinsten kun med den lave PAL-skat, som i skrivende stund (dec. 2016) stadig er 15,3% et niveau den blev hævet til i 2012 fra tidligere 15%.

2: Find kontonummeret på din pensionsopsparing

Yes! Jeg fandt kontonummeret til min pension
Yes! Jeg fandt kontonummeret.

I Nordnet er det meget nemt, når du først er logget ind. Så står der i forbindelse med hver af dine depoter hvilken bankkonto du skal overføre penge til. Hvis du ikke allerede har en pensionsopsparing i Nordnet, kan du se her hvordan du gør.

3: Opret fast overførsel til pension i netbank

Automatisk overførsel til pension
Automatisk overførsel?

Næste skridt er så blot at oprette de 12 overførsler for hver måned i 2017. For vores eget vedkommende laver jeg overførslerne den 1. i hver måned på henholdsvis DKK 4.458 eller DKK 2.466 afhængig af om det er ratepension eller aldersopsparing. Så er pengene fremme inden de skal investeres i gode solide ETF’ere med totalt barberede omkostninger til glæde for dig i dit otium.

4: Opdatér din månedsopsparing

Jeg kører efter princippet maksimal spredning og minimal kompleksitet, så alt ryger simpelthen direkte i EUNL

Hvis du allerede har en månedsopsparing kørende for 2016, skal du gå ind og opdatere det månedlige beløb så det passer med den nye grænse på enten DKK 4.458 eller DKK 2.466 for henholdsvis ratepension og aldersopsparing. Du kan også benytte lejligheden til at opdatere hvilke fonde, du vil investere i. Jeg kører efter princippet maksimal spredning og minimal kompleksitet, så alt ryger simpelthen direkte i EUNL (iShares Core MSCI World UCITS ETF), som efter min mening er den perfekte ETF til pensionsopsparing. Det er klart, at som årene går, vil man med fordele kunne balancere mellem flere aktiv-klasser og ikke blot aktier.

5: Læn dig tilbage

Ta' en "slapper" - din pension er sikret
Ta’ en “slapper”.

Du er nu klar til årsskiftet og kan roligt læne dig tilbage og imødegå 2017 vel vidende at din pensionsopsparing er kørt i stilling og er på automatpilot… Yay!

 

 

Sådan gearer du gratis med din topskat

Jeg må indrømme, at jeg længe har overvejet, at gå ind i et eller flere K/S’ere for at bringe noget af min topskat lidt mere aktivt i spil. (Opdatering: Er blevet medejer af dansk anlæg. Se nederst i artiklen). (Opdatering igen igen. Med ændringen i skattelovgivningen er der ikke længere samme muligheder for at bringe sin topskat i spil som investering…)

Hvorfor (ikke)?

Fordi det på den ene side virker besnærende at få lov til midlertidigt at geare sin investering med sin egen topskat. Man får simpelthen lov til at låne pengene af SKAT indtil aktivet begynder at give overskud i skattemæssig forstand. Omvendt indebærer det altid en markant øget risiko at investere i et enkelt aktiv frem for f.eks. en passivt forvaltet aktieindeks-fond.

Nær ved og næsten

Jeg har flere gange været tæt på at gå ind i et K/S med solcelleanlæg i Tyskland. Er dog endt med ikke at gøre alvor af sagen. Senest har Better Energy sågar haft held med at stable tilsyneladende rentable danske solcelleparker på benene på Lolland. Det er der nu også sat en stopper for, da rentabiliteten forudsætter subsidier på den afsatte el. Disse er her i foråret 2016 i al hast blevet afskaffet.
Solceller delvist betalt med topskat?

Ejendoms-K/S

Til gengæld gik vi ind i et K/S med en dansk erhvervsejendom i udgangen af 2014 udbudt af Blue Capital. Primært fordi det er et aktiv, som både min ægtefælle og jeg føler, at vi bedre forstår. Desuden forbliver jeg kun skattepligtig i Danmark og kan nøjes med en dansk skatteopgørelse. Til gengæld er de investerede penge bundet i længere tid sammenlignet med en investering i et solcelle K/S. I sidstnævnte har du typisk pengene hjemme i løbet af 3-4 år på grund af de høje afskrivninger på solcelleanlæg.

Solcellepark i DK – sidste chance!

I forlængelse af arbejdet med de nu kørende anlæg på Lolland nåede Better Energy – inden det ovenfor nævnte politiske indgreb – af få godkendelse til en række enkelte anlæg i Danmark. Det næste anlæg kommer tilsyneladende til at ligge i det midtjyske, så nu overvejer jeg stærkt, om det mon er tid til at afprøve om det med at være solcelleparkejer kunne være noget for os.

OPDATERING (12. december, 2016): Vi har slået til og er blevet medejere af det flotte anlæg ved Fårvang tæt ved Viborgvej midt mellem Aarhus og Viborg.

Solcelleanlæg ved Fårvang
Solcelleanlæg ved Fårvang

Har du overvejet en K/S-investering?

View Results

Indlæser ... Indlæser ...

3 grunde til ikke at have obligationer i din opsparing

Jeg har igangsat månedsopsparing hos Nordnet og det er jeg, som tidligere nævnt, super glad for. Jeg har dog valgt kun at investere i et globalt aktieindeks i form af en ETF (EUNL) med god global risikospredning og meget lave omkostninger. Jeg har altså ikke obligationer som en del af min opsparing. Her er de tre primære grunde:

Hvor mange obligationer kan jeg mon få for en hund?
Hvor mange kan jeg mon få for en hund?

1. Det er billigere, hvis du allerede har realkreditlån.

Hvad så med risikoen? Hvorfor har du ikke nogen fixed-income papirer i din portefølje? Well, sagen er den, at jeg – sammen med min ægtefælle – ejer fast ejendom, som er delvis finansieret af realkreditlån. Det vil altså svare til at spise sin egen hale at investere i fixed-income værdipapirer. Jeg ville i bund og grund låne penge af mig selv med en masse omkostninger til følge. I forhold til risikospredning får jeg altså samme gevinst ved at afdrage ekstra på vores realkreditlån frem for at lade penge gå til at købe fixed income til min opsparings-portefølje – til gengæld sparer jeg en masse penge i bidragssatser, handelsomkostninger, osv.

bedre forretning at nedbringe min realkreditgæld frem for at købe obligationer

2. Din opsparing er alligevel en langsigtet investering

Den største ulempe er tab af fleksibilitet eller likviditet om man vil. Det er – alt andet lige – nemmere at sælge eventuelle obligationer, som jeg måtte have i min portefølje, igen end det vil være at tage et ekstra realkreditlån i huset. Men hele pointen er jo netop at min opsparings-portefølje er en langsigtet investering. Der er det helt klart en bedre forretning at nedbringe min realkreditgæld frem for at købe fixed-income papirer – og det giver samme risikospredning. Jeg har derfor ingen obligationer i min private pensionsopsparing.

Jeg har derfor ingen obligationer i min private pensionsopsparing.

Den dag mit realkreditlån er betalt helt ud, og jeg nærmer mig pensionsalderen er det naturligvis en anden sag… Så må jeg udse mig en god fixed income ETF med billig global spredning.

3. Udløbsfond har også nogle obligatoner

Det med småt: Det gør jo ikke historien bedre, men for nu at være helt ærlig, så har jeg i min arbejdsgiveradministrerede pensionsopsparing faktisk en udløbsfond, som pt. indeholder 12% fixed income papirer. Så er det sagt.

Hvad med dig?

Hvad er dit forhold til obligationer?

View Results

Indlæser ... Indlæser ...

Giv os magten over egne penge tilbage!

Må bare stille mig op i rækken af yderst tilfredse kunder. Månedsopsparing hos Nordnet til ratepension eller aldersopsparing er bare et fantastisk produkt. Oprettede ratepension for min ægtefælle i 2014 og oprettede aldersopsparing for os begge ved årsskiftet 2014/2015. Sidst har jeg midt i 2015 flyttet al min pensionsopsparing gennem min arbejdsgiver over på livrente. Det har åbnet op for muligheden for at jeg også kan have en ratepensions-opsparing hos Nordnet. Vi er dermed så at sige gået “all-in” hos Nordnet.

Hvorfor så lige månedsopsparing hos Nordnet?

Well, min arbejdsgiveradministrerede pensionsopsparing er helt uden for rækkevidde og tynget af gebyrer til

  • pensionsmægler – 2,5% af indbetalinger
  • pensionsselskab – 1,8% af indbetalinger
  • pensionsselskab – 0,15% af samlet værdi
  • pensionsselskab – 564 kr i årligt gebyr

Hurra for Nordnets månedsopsparing, der giver magten og pengene tilbage til den enkelte pensionsopsparer. Kombinationen af

er i mine øjne helt unik. Sådan!

Til historien hører også at Nordnet har gjort det så nemt at sætte op, at jeg har klaret det hele hjemme fra sofaen på et par timer uden at have haft fat i dem en eneste gang.

OK. Det er så ikke helt rigtigt, at jeg slet ikke havde fat i Nordnet. Jeg ringede en enkelt gang for at høre, om der ikke var én eller anden måde hvorpå jeg kunne overflytte min eksisterende pensionsopsparing, som min arbejdsgiver indbetaler til, til Nordnet. Men der er ikke noget at gøre. De penge er “tabt” med hensyn til løbende ublu omkostninger. Hurra for stavnsbinding og markedsfriktion…

Hvad betyder det så?

Eksempel: Hvis jeg gennem min arbejdsgiver f.eks. indbetaler 50.000 kr om året og har en opsparing på 1.000.000 kr, så vil jeg have gebyrer på 4.214 kr om året. En annuitet på 20 år bliver til godt 170.000 kr med en rente på 7%. Beløbet, jeg mister er endnu højere, da beregningen ikke tager hensyn til at min opsparing løbende øges med deraf følgende øgede gebyrer.

Månedsopsparing hos Nordnet – kom i gang!

Har du et ønske om at spare mere op? Så er det ikke for sent. Kom i gang med en månedsopsparing hos Nordnet i frie midler eller pension. La’ vær’ med at forære dine penge til “rådgiveren” i banken. Kom nu i gang! Du ved, at dit fremtidige jeg vil takke dig for det, når den tid kommer.

Månedsopsparing hos Nordnet

Og nej, jeg har ingen relation til Nordnet – andet end at min ægtefælle og jeg er kunder i butikken… Glade kunder forstås. 🙂

Fed bil for blot 2 mio. kr!

En meget velafprøvet måde at sikre sig at man kommer til at hænge i bremsen livet igennem er at købe nye dyre biler, som man ikke har råd til at betale kontant. Så tager man jo bare et billån hjem og betaler sin bil ca. 2 gange med renters rente samtidig med, at man i bilens første leveår taber store summer, fordi den lynhurtigt taber i værdi.

Køb en bil du rent faktisk har råd til at betale kontant. Ja, det kan godt være, at det i første omgang bliver noget, der ligner noget, der er løgn, men du er kørende. Hvis du så i stedet for sparer de penge op, som du ellers ville have betalt på dit billån (primært til at dække renter og tab af værdi), har du inden længe en stor sum penge, som du sammen din brugte vogn kan lade gå i bytte for en lidt nyere vogn og så fremdeles. Dermed sparer du både penge i rente på et billån og har et langt mindre tab. På et helt liv rammer vi nemt et par millioner. Er det virkelig så meget værd at køre i en bil, der er dyrere end du har råd til?

Mand og bil

Lad os tage et eksempel. Du har fået kig på en lækker ny bil. Der er plads til hele familien og den kan fås til 250.000 kr. Du har 50.000 til udbetaling og kører fra forhandleren med en lækker ny vogn og en gæld på yderligere 200.000. Lad os så sige, at du sælger bilen efter tre år, hvor du har fået øje på en ny lækker vogn… Der har du formentlig tabt 100.000 i værdi og betalt 30.000 kr i renter og gebyrer. Et tab på 130.000. Har du så bil fra du er 20 til du er 70 lander vi – uden at tænke på renters rente, inflation osv. – på et samlet direkte tab på mere end to millioner kroner. TO MILLIONER KRONER!

Hvad så med leasing? Jamen jeg har regnet den ud. Jeg leaser da bare min bil. Dave Ramsey kalder det i sin bog Total Money Makeover ikke uden grund at “fleece” sin bil. Kort fortalt er leasing en meget dyrere måde at have bil på – bortset fra enkelte tilfælde, hvor det går nogenlunde op med at have et billån, som vi lige har fastslået kun koster dig et par millioner kroner.

Her til sidst en blank indrømmelse. Personligt lagde jeg ud med at købe mine første to biler fra ny med billån. Det resulterede i at jeg på den konto tabte en masse penge – helt som beskrevet ovenfor. Efter at være blevet klogere har jeg de seneste seks gange kun købt pålidelige biler, som er mindst 10 år gamle med omkring 300.000 km på tælleren og jeg har endnu ikke måttet skrotte en bil fordi den ikke kunne køre mere. Til gengæld har jeg været langt billigere kørende end i mine første ungdomsår.

Hvad er dit forhold til biler?

View Results

Indlæser ... Indlæser ...