Livet som udlejer – til skræk og advarsel

investering i fast ejendom

Jeg har længe været fristet af muligheden for at investere i fast ejendom og afprøve livet som udlejer. Har blandt andet fulgt Halfdan Timm og hans 15pct initiativ. Tanken om en gearet investering i et nogenlunde sikkert og velforstået aktiv virker bare rigtig tiltalende. Hvis man så tilmed kan få et positivt cash-flow og en potentiel upside ved et evt. senere salg? Det burde da være logik for tamme høns at tage springet, eller hva’?

tamme høns
tamme høns

En ny attraktiv mulighed

Tidligere på året bød muligheden sig så for alvor, da en kollega i forbindelse med flytning skulle have solgt sit hus hurtigt. Huset, som blev bygget for knap 40 år siden, ligger i en attraktiv forstad til Aarhus. Vi blev enige om at spare ejendomsmæglergebyret og jeg kunne overtage ejendommen til 1/7. Både min bank og min ægtefælle var med på ideen. Sidstnævnte dog først efter nogen overvejelse og diskussion. Så vi sprang ud i det.

Finansieringen

Der blev smidt en annonce på Boligportalen og hjemtaget nogle gode lån. Vi havde Nykredit og BRF i spil. Efter at have rådført os med uvildige.dk, endte vi med vores eksisterende pengeinstitut, Nykredit, og en kombination af et afdragsfrit 30-årigt 2% fastforrentet realkreditlån på de nederste 60% og så et PrioritetsLån på de næste 20% fra 60%-80%. Til jer, der ikke kender prioritetslånet, er det et aldeles fleksibelt produkt med en lav variabel rente. Den store upside/fleksibilitet ligger i at evt. overskudslikviditet, som vi måtte have, forrentes til samme rente, som vi betaler på lånet. Ikke dårligt i tider med så lave indlånsrenter.

Første lejer fundet

Vi annoncerede som sagt på Boligportalen, hvor vi hurtigt fik en række henvendelser. De potentielle lejere fordelte sig i to grupper: studerende, som ville starte et bofællesskab, og expat-familier. Første henvendelse var fra en expat-familie, som vi også endte med at underskrive lejekontrakt med. Det skulle senere vise sig, at den første ikke altid er den bedste…

Forberedelserne

Inden lejer ankom havde vi en uges tid til at gøre huset klar til udlejning. Vi fik bl.a. installeret skab i bryggers til at skjule installationerne og ny håndvask, armatur, mm i badeværelset og nyt emfang i køkkenet. Der blev gjort rent og spartlet huller og pletmalet, så huset var klar til indflytning den 1/7.

huset males
huset males

De første uger

Efter lejer flyttede ind nævnte de, at de ville sende mig en liste over de ting, som der skulle gøres noget ved. Hvad? Jeg tænkte, at de nok mente mangelliste, som jo skal afleveres inden 14 dage, således at lejer ikke kan drages til ansvar for ting, som allerede var i uorden ved indflytning. Der kom ganske rigtigt en liste med en mængde småting og et par større ting. Og det var tydeligt, at lejer mente det alt samme var noget, som det var mit ansvar at få fikset. Set i bakspejlet, ville det nok have været klogt her at sætte en stopper for kravstrømmen…

Det drejede sig om alt fra en havelåge, der hang, over et badeværelsesgulv, som ikke var pænt nok til dele af haven, som blev mudrede når det regnede og derfor skulle have flere fliser…

havelågen hænger
havelågen hænger

Et stoppet afløb en sen nattetime

Klagestrømmen kulminerede en sen aften, hvor jeg fik en mail om at jeg hurtigst muligt skulle få fikset deres afløb, som var stoppet og der stod efter sigende vand ud over badeværelsesgulvet når man trak ud i toilettet (det viste sig dog senere at være en overdrivelse)…

Lejer havde tidligere nævnt, at afløbet var næsten stoppet. Jeg havde derfor forklaret om at tømme vandlås, tømme bruserafløb for lange hår og evt. bruge afløbsrens hvis alt andet glippede. Jeg havde ikke hørt noget siden og regnede derfor med at dette var i orden.

Lejer havde blot brugt en svupper og mente nu, at jeg i al hast skulle klare det stoppede afløb. Jeg forsøgte at få fat i en døgn-vvs, men uden held heldigvis. Da jeg næste dag fik læst op på lektien, kunne jeg se, at den slags ofte er lejers ansvar.

Jeg vidste at afløbet havde fungeret fint i ugen op til udlejningen og meddelte lejer, at de var velkommen til at kontakte en VVS’er. Jeg ville dække omkostningerne, hvis der var tale om at afløbet var i stykker, men det var deres ansvar, hvis afløbet var stoppet på grund af noget, som de havde smidt i afløbet. Dette faldt bestemt ikke i god jord hos lejer.

Krav om tilbagebetalt husleje

Jeg blev herefter mødt med krav om tilbagebetaling af husleje fordi lejemålet ikke levede op til den standard, man kunne forvente. Det kunne jeg ikke honerere og fik så (heldigvis) i september en opsigelse, hvor lejer trods de sædvanlige tre måneders opsigelse krævede at kunne sige op med en måneds varsel. Jeg var åben over for at prøve at finde en ny lejer hurtigt, men kunne ikke garantere noget før efter de tre måneder.

kroner
kroner

Det ultimative ryk fra lejers side

Uden at kunne sige, at jeg var overrasket over det, var det alligevel med nogen mistro, at jeg i min e-boks senere modtog et brev fra huslejenævnene i Aarhus. De havde modtaget en klage fra min lejer over huslejens størrelse.

På det punkt er vi i Danmark i en meget pudsig situation. Huse som er bygget efter 1992 kan lejes ud til markedsleje, dvs. huslejen er det, som ejer og lejer kan blive enige om. Et hus fra før 1992 kan man leje ud til en pris, som ejer og lejer er blevet enige om. Til gengæld kan en lejer, fx dagen efter at en ubegrænset lejeaftale er underskrevet, smutte ned forbi huslejenævnet med en klage og få nedsat huslejen fra det beløb vedkommende dagen før skrev under på at ville betale i leje. Huslejen nedsættes så til noget, som huslejenævnet fastsætter ud fra “det lejedes værdi”, som åbenbart er drevet af andre ting end normal markedsleje. Udlejer er mere eller mindre magtesløs i den situation. Kan ikke komme i tanker om andre varer, som her i kongeriget ved handel mellem private prisfastsættes på denne obskure måde.

Tvungen rabat hos marskandiseren

Forestil dig at du er forbi marskandiseren og finder en lækker reol fra 1930’erne (altså før 1992), som du forhandler ned til en pris på 750 kroner. I giver hånd på det. Marskandiseren får de 750 kroner og du får reolen. Ved nærmere eftertanke mener du alligevel, at det måske var lidt dyrt med de 750 og henvender dig derfor hos det lokale marskandisernævn for at indgive en klage over det købtes værdi. Efter at have været ude at bese reolen hos dig når nævnet så i løbet af et par måneder frem til at reolens værdi er 550 kroner. Differencen på de 200 kroner skal marskandiseren så betale tilbage til dig. Gør han det ikke, bliver han frataget retten til at være marskandiser. Vi kan jo ikke have sådan nogle folk rendende, der sælger ting til deres stakkels kunder til en højere pris end tingene er værd…  

Mere end svært at finde en ny lejer

Efter igen at have lagt en annonce på Boligportalen får jeg en henvendelse fra en relocation-agent, som gerne vil vise huset frem til en anden expat-familie. Hun nævner en dato en måned frem i tid for at høre om huset kan blive fremvist der. Efter utallige mails og til sidst en række opkald lykkes det mig til sidst at få en tilbagemelding fra nuværende lejer, som meddeler at huset først må blive vist frem efter klokken 20 den dag, da der ikke er nogen hjemme andet end deres hund… Det takker relocation-agenten forståeligt nok nej til.

Alternativer?

Det var jo bestemt ikke meningen, at det skulle have været så besværligt at være udlejer, men hvad gør man så, hvis man vil undgå sådanne problemer?

Well, vi har faktisk, som jeg også har nævnt tidligere, investeret i en erhvervsejendom gennem et K/S. Det er forløbet på forbilledlig vis. Blue Capital, som var udbyderen af projektet, har håndteret alt til stor tilfredshed og vi har sågar senest haft mulighed for at konvertere den yderste bankgæld til et realkreditlån, med baggrund i værdistigningen over de seneste år og de afdrag, som allerede er foretaget i den periode.

I den anden ende af skalaen er en udbyder som Brickshare, som jeg også har haft kig på, men endnu ikke forsøgt mig med. Det har til gengæld det fornuftige menneske, Pengepugeren. Her kan man være med i legen (eller “lejen” om man vil) for blot 10.000-25.000 kroner.  

Næste akt

Nu venter jeg så stadig på at finde en mere fornuftig lejer, som kan få lov at se huset i dagslys. Seneste potentielle lejer fik tilbudt “efter kl. 18”, men sprang så senere fra.

Vi får så besøg af huslejenævnet senere i denne uge, som gerne vil bese lejemålet. Det kan de sjovt nok godt få lov til midt på dagen…  Så må vi se hvad der sker efterfølgende.

Vil du vide, om jeg finder en ny lejer og hvad huslejenævnet mener om mit hus, så tilmeld dig vores nyhedsbrev. 🙂  (ude til højre)

Opdatering 20. november 2017 

Jeg modtog dagen efter at huslejenævnet var på besøg en afgørelse om at huslejen var godkendt.

Det blev jeg naturligvis rigtig glad for. Det betyder for det første at jeg behøver at føle, at jeg har optrådt som en “grådig” udlejer, som blot vil “malke” en stakkels lejer for alt, men at huslejen nogenlunde svarer til hvad man med rimelighed må forvente at skulle betale i leje for mit hus givet dets stand og beliggenhed.

Derudover slipper jeg for at betale de ca. 2.100 kroner i “bøde” for at have opkrævet for meget i leje og skal selvfølgelig heller ikke betale husleje tilbage til lejer.

Hvad der næsten er mere vigtigt fremadrettet er selvfølgelig, at jeg – hvis jeg ellers kan finde en lejer, der vil betale prisen – kan regne med et vist cash-flow for ejendommen. Den down-side risk, som lå i en evt. tvangsnedsættelse af lejen er nu heldigvis væk.

Opdatering 21. marts 2018 

Så er der nyt igen. Huset er nu (endelig) lejet ud!

Dejligt, at der igen bliver liv i huset og en løbende omsætning fra aktivet.

Jeg nåede at have tre måneders tomgang. Jeg er også endt med en lidt lavere husleje. Alt i alt er jeg dog rigtig godt tilfreds med udsigten til igen at have en løbende lejeindtægt 🙂

Forfatter: rentersrente

Jeg er gift, har tre børn, er lønmodtager i det private og ejer min bolig i fællesskab med min ægtefælle og kreditforeningen. Jeg har en naturvidenskabelig PhD-grad og en MBA.

8 meninger om “Livet som udlejer – til skræk og advarsel”

  1. Jeres oplevelse er mit værste mareridt, og den primære årsag til, at vi ikke har kastet os ud i boligudlejning. Jeg ville simpelthen ikke kunne holde ud at blive trukket gennem systemet af en krævende og øretæveindbydende lejer.

    Held og lykke med at finde en god og ærlig udlejer. Det er vel trods alt størsteparten.

    1. Hej Pengepugeren. Tak for de venlige ord. Vi har nu fået en afgørelse fra Huslejenævnet, som har godkendt huslejen. Det er glædeligt, men vi står selvfølgelig stadig og skal have fundet en ny og helst god lejer. 🙂 Mvh. Renters Rente

  2. Sikke en omgang med den lejer. Hvordan er det gået siden, har du fået lejet huset ud igen?

    Jeg har netop købt min første udlejningsejendom, og er spændt på de erfaringer jeg vil blive rigere, over de kommende år. Som udgangspunkt håber jeg, at kunne sende de værste ting direkte videre til min advokat (med de omkostninger det så må have!) Boligudlejning kan have betydeligt højere afkast end andre passive investeringer, men ingen tvivl om at den ekstra forrentning kan have sin pris (din fritid).

    1. Hej Jørgen — tak for de venlige ord. Jeg er stadig på jagt efter en god lejer 🙂 Håber det er gået godt indtil nu med din udlejningsejendom og at du ikke har haft advokaten for meget i sving.

  3. Hej Anders

    Tak for omtalen og henvisningen i starten af indlægget – jeg er glad for at have bidraget en lille smule til ‘eventyret’ her.

    Jeg har været igennem noget lignende, og det er træls. Det er svært at undgå, men jo flere gange du lejer ud, jo bedre bliver det. Når først det kører og du har fundet en god lejer – og dem er der flere af end de træls – har du en virkeligt fin forretning med et appreciating asset, cash flow og god gearing.

    Jeg håber ikke det her har skræmt dig helt væk – jeg er glad for at se, du også vandt i Huslejenævnet after all.

    Held og lykke med kommende investeringer!

    Halfdan

    1. Tak for det Halfdan. Spændende at følge dine løbende opkøb af billige lejligheder i provinsen. Er selv fristet af at prøve samme tilgang, men er lidt bekymret for konsekvensen af en evt. voldsom rentestigning når nu gearingen er foretaget med banklån, som jeg går ud fra alle er med variabel rente?

  4. Jeg er glad for det positive udfald. I forhold til at finde lejere, har jeg selv brugt Facebook med stor succes. Særligt de lokale salgs/vi-hjælper-hinanden grupper, har leveret (gode) lejere til mig. På trods af dette, har du så mod på at investere i yderligere ejendomme?

    Jeg har selv kigget på Blue Capital, men synes de tager en for stor del af kagen selv. Det virkede for mig ret voldsomt, det de to for administration og for sætte det hele op med en ejendom.

    1. Har personligt ikke haft det store held med facebook, men har fået en del henvendelser gennem boligportalen. Har bestemt mod på mere, men tænker at det skal være en nyere lejlighed, så der er mulighed for at sikre sig en markedsbestemt lejeindtægt.

      Kan kun sige godt om Blue Capital. Den ene investering, som jeg har hos Martin og co. har i den grad været en fornøjelse. Der er jo typisk noget arbejde med at opdrive en ejendom, sikre en god lejeaftale mm.

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *