Livet som udlejer – til skræk og advarsel

Jeg har længe været fristet af muligheden for at investere i fast ejendom og afprøve livet som udlejer. Har blandt andet fulgt Halfdan Timm og hans 15pct initiativ. Tanken om en gearet investering i et nogenlunde sikkert og velforstået aktiv virker bare rigtig tiltalende. Hvis man så tilmed kan få et positivt cash-flow og en potentiel upside ved et evt. senere salg? Det burde da være logik for tamme høns at tage springet, eller hva’?

En ny attraktiv mulighed

Tidligere på året bød muligheden sig så for alvor, da en kollega i forbindelse med flytning skulle have solgt sit hus hurtigt. Huset, som blev bygget for knap 40 år siden, ligger i en attraktiv forstad til Aarhus. Vi blev enige om at spare ejendomsmæglergebyret og jeg kunne overtage ejendommen til 1/7. Både min bank og min ægtefælle var med på ideen. Sidstnævnte dog først efter nogen overvejelse og diskussion. Så vi sprang ud i det.

Finansieringen

Der blev smidt en annonce på Boligportalen og hjemtaget nogle gode lån. Vi havde Nykredit og BRF i spil. Efter at have rådført os med uvildige.dk, endte vi med vores eksisterende pengeinstitut, Nykredit, og en kombination af et afdragsfrit 30-årigt 2% fastforrentet realkreditlån på de nederste 60% og så et PrioritetsLån på de næste 20% fra 60%-80%.

Til jer, der ikke kender prioritetslånet, er det et aldeles fleksibelt produkt med en lav variabel rente. Den store upside/fleksibilitet ligger i at evt. overskudslikviditet, som vi måtte have, forrentes til samme rente, som vi betaler på lånet. Ikke dårligt i tider med så lave indlånsrenter.

Opdatering (Okt’19): Her i sensommeren 2019 har vi omlagt realkreditlånet til et fast-forrentet 1% (uden afdrag de første 10 år), som vi fik hjem over kurs 100, så brede smil herfra desangående.

Første lejer fundet

Vi annoncerede som sagt på Boligportalen, hvor vi hurtigt fik en række henvendelser. De potentielle lejere fordelte sig i to grupper: studerende, som ville starte et bofællesskab, og expat-familier. Første henvendelse var fra en expat-familie, som vi også endte med at underskrive lejekontrakt med. Det skulle senere vise sig, at den første ikke altid er den bedste…

Forberedelserne

Inden lejer ankom havde vi en uges tid til at gøre huset klar til udlejning. Vi fik bl.a. installeret skab i bryggers til at skjule installationerne og ny håndvask, armatur, mm i badeværelset og nyt emfang i køkkenet. Der blev gjort rent og spartlet huller og pletmalet, så huset var klar til indflytning den 1/7.

De første uger

Efter lejer flyttede ind nævnte de, at de ville sende mig en liste over de ting, som der skulle gøres noget ved. Hvad? Jeg tænkte, at de nok mente mangelliste, som jo skal afleveres inden 14 dage, således at lejer ikke kan drages til ansvar for ting, som allerede var i uorden ved indflytning. Der kom ganske rigtigt en liste med en mængde småting og et par større ting. Og det var tydeligt, at lejer mente det alt samme var noget, som det var mit ansvar at få fikset. Set i bakspejlet, ville det nok have været klogt her at sætte en stopper for kravstrømmen…

Det drejede sig om alt fra en havelåge, der hang, over et badeværelsesgulv, som ikke var pænt nok til dele af haven, som blev mudrede når det regnede og derfor skulle have flere fliser…

Et stoppet afløb en sen nattetime

Klagestrømmen kulminerede en sen aften, hvor jeg fik en mail om at jeg hurtigst muligt skulle få fikset deres afløb, som var stoppet og der stod efter sigende vand ud over badeværelsesgulvet når man trak ud i toilettet (det viste sig dog senere at være en overdrivelse)…

Lejer havde tidligere nævnt, at afløbet var næsten stoppet. Jeg havde derfor forklaret om at tømme vandlås, tømme bruserafløb for lange hår og evt. bruge afløbsrens hvis alt andet glippede. Jeg havde ikke hørt noget siden og regnede derfor med at dette var i orden.

Lejer havde blot brugt en svupper og mente nu, at jeg i al hast skulle klare det stoppede afløb. Jeg forsøgte at få fat i en døgn-vvs, men uden held heldigvis. Da jeg næste dag fik læst op på lektien, kunne jeg se, at den slags ofte er lejers ansvar.

Jeg vidste at afløbet havde fungeret fint i ugen op til udlejningen og meddelte lejer, at de var velkommen til at kontakte en VVS’er. Jeg ville dække omkostningerne, hvis der var tale om at afløbet var i stykker, men det var deres ansvar, hvis afløbet var stoppet på grund af noget, som de havde smidt i afløbet. Dette faldt bestemt ikke i god jord hos lejer.

Krav om tilbagebetalt husleje

Jeg blev herefter mødt med krav om tilbagebetaling af husleje fordi lejemålet ikke levede op til den standard, man kunne forvente. Det kunne jeg ikke honerere og fik så (heldigvis) i september en opsigelse, hvor lejer trods de sædvanlige tre måneders opsigelse krævede at kunne sige op med en måneds varsel. Jeg var åben over for at prøve at finde en ny lejer hurtigt, men kunne ikke garantere noget før efter de tre måneder.

Det ultimative ryk fra lejers side

Uden at kunne sige, at jeg var overrasket over det, var det alligevel med nogen mistro, at jeg i min e-boks senere modtog et brev fra huslejenævnene i Aarhus. De havde modtaget en klage fra min lejer over huslejens størrelse.

På det punkt er vi i Danmark i en meget pudsig situation. Huse som er bygget efter 1992 kan lejes ud til markedsleje, dvs. huslejen er det, som ejer og lejer kan blive enige om. Et hus fra før 1992 kan man leje ud til en pris, som ejer og lejer er blevet enige om. Til gengæld kan en lejer, fx dagen efter at en ubegrænset lejeaftale er underskrevet, smutte ned forbi huslejenævnet med en klage og få nedsat huslejen fra det beløb vedkommende dagen før skrev under på at ville betale i leje. Huslejen nedsættes så til noget, som huslejenævnet fastsætter ud fra “det lejedes værdi”, som åbenbart er drevet af andre ting end normal markedsleje. Udlejer er mere eller mindre magtesløs i den situation. Kan ikke komme i tanker om andre varer, som her i kongeriget ved handel mellem private prisfastsættes på denne obskure måde.

Tvungen rabat hos marskandiseren

Forestil dig at du er forbi marskandiseren og finder en lækker reol fra 1930’erne (altså før 1992), som du forhandler ned til en pris på 750 kroner. I giver hånd på det. Marskandiseren får de 750 kroner og du får reolen. Ved nærmere eftertanke mener du alligevel, at det måske var lidt dyrt med de 750 og henvender dig derfor hos det lokale marskandisernævn for at indgive en klage over det købtes værdi. Efter at have været ude at bese reolen hos dig når nævnet så i løbet af et par måneder frem til at reolens værdi er 550 kroner. Differencen på de 200 kroner skal marskandiseren så betale tilbage til dig. Gør han det ikke, bliver han frataget retten til at være marskandiser. Vi kan jo ikke have sådan nogle folk rendende, der sælger ting til deres stakkels kunder til en højere pris end tingene er værd…

Mere end svært at finde en ny lejer

Efter igen at have lagt en annonce på Boligportalen får jeg en henvendelse fra en relocation-agent, som gerne vil vise huset frem til en anden expat-familie. Hun nævner en dato en måned frem i tid for at høre om huset kan blive fremvist der. Efter utallige mails og til sidst en række opkald lykkes det mig til sidst at få en tilbagemelding fra nuværende lejer, som meddeler at huset først må blive vist frem efter klokken 20 den dag, da der ikke er nogen hjemme andet end deres hund… Det takker relocation-agenten forståeligt nok nej til.

Alternativer?

Det var jo bestemt ikke meningen, at det skulle have været så besværligt at være udlejer, men hvad gør man så, hvis man vil undgå sådanne problemer?

Well, vi har faktisk, som jeg også har nævnt tidligere, investeret i en erhvervsejendom gennem et K/S. Det er forløbet på forbilledlig vis. Blue Capital, som var udbyderen af projektet, har håndteret alt til stor tilfredshed og vi har sågar senest haft mulighed for at konvertere den yderste bankgæld til et realkreditlån, med baggrund i værdistigningen over de seneste år og de afdrag, som allerede er foretaget i den periode.

I den anden ende af skalaen er en udbyder som The Many, som jeg også har haft kig på, men endnu ikke forsøgt mig med. Det har til gengæld det fornuftige menneske, Pengepugeren. Her kan man være med i legen (eller “lejen” om man vil) startende ganske få kroner.

Næste akt

Nu venter jeg så stadig på at finde en mere fornuftig lejer, som kan få lov at se huset i dagslys. Seneste potentielle lejer fik tilbudt “efter kl. 18”, men sprang så senere fra.

Vi får så besøg af huslejenævnet senere i denne uge, som gerne vil bese lejemålet. Det kan de sjovt nok godt få lov til midt på dagen… Så må vi se hvad der sker efterfølgende.

Vil du vide, om jeg finder en ny lejer og hvad huslejenævnet mener om mit hus, så tilmeld dig vores nyhedsbrev. 🙂 (ude til højre)

Opdatering 20. november 2017

Jeg modtog dagen efter at huslejenævnet var på besøg en afgørelse om at huslejen var godkendt.

Det blev jeg naturligvis rigtig glad for. Det betyder for det første at jeg behøver at føle, at jeg har optrådt som en “grådig” udlejer, som blot vil “malke” en stakkels lejer for alt, men at huslejen nogenlunde svarer til hvad man med rimelighed må forvente at skulle betale i leje for mit hus givet dets stand og beliggenhed.

Derudover slipper jeg for at betale de ca. 2.100 kroner i “bøde” for at have opkrævet for meget i leje og skal selvfølgelig heller ikke betale husleje tilbage til lejer.

Hvad der næsten er mere vigtigt fremadrettet er selvfølgelig, at jeg – hvis jeg ellers kan finde en lejer, der vil betale prisen – kan regne med et vist cash-flow for ejendommen. Den down-side risk, som lå i en evt. tvangsnedsættelse af lejen er nu heldigvis væk.

Opdatering 21. marts 2018

Så er der nyt igen. Huset er nu (endelig) lejet ud!

Dejligt, at der igen bliver liv i huset og en løbende omsætning fra aktivet.

Jeg nåede at have tre måneders tomgang. Jeg er også endt med en lidt lavere husleje. Alt i alt er jeg dog rigtig godt tilfreds med udsigten til igen at have en løbende lejeindtægt 🙂

Opdatering 8. november 2021

Så er der nyt igen… Mine nye (søde og samarbejdsvillige) lejere sagde i sommeren 2021 lejemålet op og allerede inden udløbet af opsigelsesperioden havde jeg fået solgt huset uden mægler og med en ganske fornuftig fortjeneste.

Så alt i alt har det været utrolig lærerigt, til tider lidt hårdt og i sidste ende ganske indbringende at prøve kræfter med rollen som ejendomsinvestor.

Vi har nu ikke andet fast ejendom på bøgerne end der, hvor vi bor, og så de ovenfor omtalte Blue Capital projekt, som stadig drøner derudaf…

5 nemme skridt: Sådan optimerer du din pension

Opdateret med 2018 tal

Pension. 2018 står for døren og der gælder nye grænser for privat ratepension og aldersopsparing. Her får du 5 nemme skridt til at optimere din pensionsopsparing så du kan udnytte de nye grænser for 2018 fuldt ud.

Pension: Bliv klar til 2017 — Bliv klar til 2017!

Som tidligere beskrevet, har vi her i husstanden – ud over min arbejdsgiveradministrerede pensionsordning – fire pensionsopsparinger hos Nordnet. Fik jeg sagt, at de har DKs fedeste produkt til privat pension? Det er henholdsvis ratepension og aldersopsparing for både min ægtefælle og jeg. Det følgende baserer sig derfor på vores opsætning, som passer til Nordnet, men det burde fungere fint med andre dyrere løsninger også.

1: Find ud af hvilket beløb du skal betale til pension per måned

Beregn det månedlige beløb til pension — Beregn det månedlige beløb.

Det er selvfølgelig sidste ende et spørgsmål om hvor meget du ønsker at lægge til side til pension. Jeg vil dog i det følgende antage, at du ønsker maksimal udnyttelse af den skattebesparelse, der kan opnås hvis du betaler topskat af din løn, men ikke forventer at skulle betale topskat, når du får din pension.

For ratepension er 2018-grænsen for hele året DKK 54.700. Da vi indbetaler per måned og bruger Nordnets månedsopsparing, vil det sige, at vi på hver ratepension kan indbetale DKK 4.558 om måneden.

Tilsvarende er 2018-grænsen for aldersopsparing nu helt nede på DKK 5.100 om året. Dvs. på hver aldersopsaring kan vil indbetale sølle DKK 425 hver måned. På aldersopsparingen indbetales nettokroner efter skat. Til gengæld udbetales beløbet også skattefrit og i mellemtiden beskattet gevinsten kun med den lave PAL-skat, som i skrivende stund (dec. 2016) stadig er 15,3% et niveau den blev hævet til i 2012 fra tidligere 15%.

2: Find kontonummeret på din pensionsopsparing

Yes! Jeg fandt kontonummeret til min pension — Yes! Jeg fandt kontonummeret.

I Nordnet er det meget nemt, når du først er logget ind. Så står der i forbindelse med hver af dine depoter hvilken bankkonto du skal overføre penge til. Hvis du ikke allerede har en pensionsopsparing i Nordnet, kan du se her hvordan du gør.

3: Opret fast overførsel til pension i netbank

Automatisk overførsel til pension — Automatisk overførsel?

Næste skridt er så blot at oprette de 12 overførsler for hver måned i 2017. For vores eget vedkommende laver jeg overførslerne den 1. i hver måned på henholdsvis DKK 4.558 eller DKK 425 afhængig af om det er ratepension eller aldersopsparing. Så er pengene fremme inden de skal investeres i gode solide ETF’ere med totalt barberede omkostninger til glæde for dig i dit otium.

4: Opdatér din månedsopsparing

Jeg kører efter princippet maksimal spredning og minimal kompleksitet, så alt ryger simpelthen direkte i EUNL

Hvis du allerede har en månedsopsparing kørende for 2016, skal du gå ind og opdatere det månedlige beløb så det passer med den nye grænse på enten DKK 4.558 eller DKK 425 for henholdsvis ratepension og aldersopsparing. Du kan også benytte lejligheden til at opdatere hvilke fonde, du vil investere i. Jeg kører efter princippet maksimal spredning og minimal kompleksitet, så alt ryger simpelthen direkte i EUNL (iShares Core MSCI World UCITS ETF), som efter min mening er den perfekte ETF til pensionsopsparing. Det er klart, at som årene går, vil man med fordele kunne balancere mellem flere aktiv-klasser og ikke blot aktier.

5: Læn dig tilbage

Ta' en "slapper" - din pension er sikret — Ta’ en “slapper”.

Du er nu klar til årsskiftet og kan roligt læne dig tilbage og imødegå 2018 vel vidende at din pensionsopsparing er kørt i stilling og er på automatpilot… Yay!

Sådan gearer du gratis med din topskat

Jeg må indrømme, at jeg længe har overvejet, at gå ind i et eller flere K/S’ere for at bringe noget af min topskat lidt mere aktivt i spil. (Opdatering: Er blevet medejer af dansk anlæg. Se nederst i artiklen). (Opdatering igen igen. Med ændringen i skattelovgivningen er der ikke længere samme muligheder for at bringe sin topskat i spil som investering…)

Hvorfor (ikke)?

Fordi det på den ene side virker besnærende at få lov til midlertidigt at geare sin investering med sin egen topskat. Man får simpelthen lov til at låne pengene af SKAT indtil aktivet begynder at give overskud i skattemæssig forstand. Omvendt indebærer det altid en markant øget risiko at investere i et enkelt aktiv frem for f.eks. en passivt forvaltet aktieindeks-fond.

Nær ved og næsten

Jeg har flere gange været tæt på at gå ind i et K/S med solcelleanlæg i Tyskland. Er dog endt med ikke at gøre alvor af sagen. Senest har Better Energy sågar haft held med at stable tilsyneladende rentable danske solcelleparker på benene på Lolland. Det er der nu også sat en stopper for, da rentabiliteten forudsætter subsidier på den afsatte el. Disse er her i foråret 2016 i al hast blevet afskaffet.
Solceller delvist betalt med topskat?

Ejendoms-K/S

Til gengæld gik vi ind i et K/S med en dansk erhvervsejendom i udgangen af 2014 udbudt af Blue Capital. Primært fordi det er et aktiv, som både min ægtefælle og jeg føler, at vi bedre forstår. Desuden forbliver jeg kun skattepligtig i Danmark og kan nøjes med en dansk skatteopgørelse. Til gengæld er de investerede penge bundet i længere tid sammenlignet med en investering i et solcelle K/S. I sidstnævnte har du typisk pengene hjemme i løbet af 3-4 år på grund af de høje afskrivninger på solcelleanlæg.

Solcellepark i DK – sidste chance!

I forlængelse af arbejdet med de nu kørende anlæg på Lolland nåede Better Energy – inden det ovenfor nævnte politiske indgreb – af få godkendelse til en række enkelte anlæg i Danmark. Det næste anlæg kommer tilsyneladende til at ligge i det midtjyske, så nu overvejer jeg stærkt, om det mon er tid til at afprøve om det med at være solcelleparkejer kunne være noget for os.

OPDATERING (12. december, 2016): Vi har slået til og er blevet medejere af det flotte anlæg ved Fårvang tæt ved Viborgvej midt mellem Aarhus og Viborg.

Har du overvejet en K/S-investering?

Ja, men jeg synes risikoen er for høj (47%, 8 Votes)
Nej, det er ikke så relevant for mig (29%, 5 Votes)
Ja, jeg har allerede investeret i et enkelt K/S (12%, 2 Votes)
Ja, jeg har allerede investeret i flere K/S'ere (12%, 2 Votes)

Total Voters: 17

Indlæser ...

3 grunde til ikke at have obligationer i din opsparing

Jeg har igangsat månedsopsparing hos Nordnet og det er jeg, som tidligere nævnt, super glad for. Jeg har dog valgt kun at investere i et globalt aktieindeks i form af en ETF (EUNL) med god global risikospredning og meget lave omkostninger. Jeg har altså ikke obligationer som en del af min opsparing. Her er de tre primære grunde:

Hvor mange obligationer kan jeg mon få for en hund? — Hvor mange kan jeg mon få for en hund?

1. Det er billigere, hvis du allerede har realkreditlån.

Hvad så med risikoen? Hvorfor har du ikke nogen fixed-income papirer i din portefølje? Well, sagen er den, at jeg – sammen med min ægtefælle – ejer fast ejendom, som er delvis finansieret af realkreditlån. Det vil altså svare til at spise sin egen hale at investere i fixed-income værdipapirer. Jeg ville i bund og grund låne penge af mig selv med en masse omkostninger til følge. I forhold til risikospredning får jeg altså samme gevinst ved at afdrage ekstra på vores realkreditlån frem for at lade penge gå til at købe fixed income til min opsparings-portefølje – til gengæld sparer jeg en masse penge i bidragssatser, handelsomkostninger, osv.

bedre forretning at nedbringe min realkreditgæld frem for at købe obligationer

2. Din opsparing er alligevel en langsigtet investering

Den største ulempe er tab af fleksibilitet eller likviditet om man vil. Det er – alt andet lige – nemmere at sælge eventuelle obligationer, som jeg måtte have i min portefølje, igen end det vil være at tage et ekstra realkreditlån i huset. Men hele pointen er jo netop at min opsparings-portefølje er en langsigtet investering. Der er det helt klart en bedre forretning at nedbringe min realkreditgæld frem for at købe fixed-income papirer – og det giver samme risikospredning. Jeg har derfor ingen obligationer i min private pensionsopsparing.

Jeg har derfor ingen obligationer i min private pensionsopsparing.

Den dag mit realkreditlån er betalt helt ud, og jeg nærmer mig pensionsalderen er det naturligvis en anden sag… Så må jeg udse mig en god fixed income ETF med billig global spredning.

3. Udløbsfond har også nogle obligatoner

Det med småt: Det gør jo ikke historien bedre, men for nu at være helt ærlig, så har jeg i min arbejdsgiveradministrerede pensionsopsparing faktisk en udløbsfond, som pt. indeholder 12% fixed income papirer. Så er det sagt.

Hvad med dig?

Indlæser ...

Giv os magten over egne penge tilbage!

Må bare stille mig op i rækken af yderst tilfredse kunder. Månedsopsparing hos Nordnet til ratepension eller aldersopsparing er bare et fantastisk produkt. Oprettede ratepension for min ægtefælle i 2014 og oprettede aldersopsparing for os begge ved årsskiftet 2014/2015. Sidst har jeg midt i 2015 flyttet al min pensionsopsparing gennem min arbejdsgiver over på livrente. Det har åbnet op for muligheden for at jeg også kan have en ratepensions-opsparing hos Nordnet. Vi er dermed så at sige gået “all-in” hos Nordnet.

Hvorfor så lige månedsopsparing hos Nordnet?

Well, min arbejdsgiveradministrerede pensionsopsparing er helt uden for rækkevidde og tynget af gebyrer til

pensionsmægler – 2,5% af indbetalinger
pensionsselskab – 1,8% af indbetalinger
pensionsselskab – 0,15% af samlet værdi
pensionsselskab – 564 kr i årligt gebyr

Hurra for Nordnets månedsopsparing, der giver magten og pengene tilbage til den enkelte pensionsopsparer. Kombinationen af

dollar-cost averaging,
nul gebyrer og
billige ETF’ere

er i mine øjne helt unik. Sådan!

Til historien hører også at Nordnet har gjort det så nemt at sætte op, at jeg har klaret det hele hjemme fra sofaen på et par timer uden at have haft fat i dem en eneste gang.

OK. Det er så ikke helt rigtigt, at jeg slet ikke havde fat i Nordnet. Jeg ringede en enkelt gang for at høre, om der ikke var én eller anden måde hvorpå jeg kunne overflytte min eksisterende pensionsopsparing, som min arbejdsgiver indbetaler til, til Nordnet. Men der er ikke noget at gøre. De penge er “tabt” med hensyn til løbende ublu omkostninger. Hurra for stavnsbinding og markedsfriktion…

Hvad betyder det så?

Eksempel: Hvis jeg gennem min arbejdsgiver f.eks. indbetaler 50.000 kr om året og har en opsparing på 1.000.000 kr, så vil jeg have gebyrer på 4.214 kr om året. En annuitet på 20 år bliver til godt 170.000 kr med en rente på 7%. Beløbet, jeg mister er endnu højere, da beregningen ikke tager hensyn til at min opsparing løbende øges med deraf følgende øgede gebyrer.

Månedsopsparing hos Nordnet – kom i gang!

Har du et ønske om at spare mere op? Så er det ikke for sent. Kom i gang med en månedsopsparing hos Nordnet i frie midler eller pension. La’ vær’ med at forære dine penge til “rådgiveren” i banken. Kom nu i gang! Du ved, at dit fremtidige jeg vil takke dig for det, når den tid kommer.

Og nej, jeg har ingen relation til Nordnet – andet end at min ægtefælle og jeg er kunder i butikken… Glade kunder forstås. 🙂

Fed bil for blot 2 mio. kr!

Hvad er mon een af de mest velafprøvede og fuldt ud socialt accepterede måder at sikre sig at man kommer til at hænge økonomisk i bremsen livet igennem? Køb nye dyre biler, som man egentlig ikke har råd til (at betale kontant). Så hjemtager man jo bare et billån. Man betaler dermed sin bil ca. 2 gange med renters rente. Samtidig med det taber man i bilens første leveår store summer, fordi den lynhurtigt taber i værdi. En herlig cocktail.

Køb en bil du rent faktisk har råd til

Ja, det kan godt være, at det i første omgang bliver noget, der ligner noget, der er løgn, men du er kørende. Hvis du så i stedet for sparer de penge op, som du ellers ville have betalt på dit billån, så har du inden længe en stor sum penge. Dem kan du – sammen med din brugte vogn – lade gå i bytte for en lidt nyere vogn og så fremdeles. På den måde sparer du både masser penge i rente på et billån og har et langt mindre værditab. På et helt liv rammer vi hurtigt på den forkerte side af et par millioner skønne danske kroner…

På et helt liv rammer vi hurtigt på den forkerte side af et par millioner skønne danske kroner…

Mand og bil

Lad os tage et eksempel

Du har fået kig på en lækker ny bil. Der er plads til hele familien og den kan fås til 250.000 kr. Du har 50.000 til udbetaling og kører fra forhandleren med en lækker ny vogn og en gæld på yderligere 200.000. Lad os så sige, at du sælger bilen efter tre år, hvor du har fået øje på en ny lækker vogn… Der har du formentlig tabt 100.000 i værdi og betalt 30.000 kr i renter og gebyrer. Et tab på 130.000. Har du så bil fra du er 20 til du er 70 lander vi – uden at tænke på renters rente, inflation osv. – på et samlet direkte tab på mere end to millioner kroner. TO MILLIONER KRONER!

Hvad så med leasing?

Jamen jeg har regnet den ud. Jeg leaser da bare min bil. Dave Ramsey kalder det i sin bog Total Money Makeover ikke uden grund at “fleece” sin bil. Kort fortalt er leasing en meget dyrere måde at have bil på – bortset fra enkelte tilfælde, hvor det går nogenlunde op med at have et billån, som vi lige har fastslået kun koster dig et par millioner kroner.

Her til sidst en blank indrømmelse

Personligt lagde jeg ud med at købe mine første to biler fra ny med billån. Det resulterede i at jeg på den konto tabte en masse penge – helt som beskrevet ovenfor. Efter at være blevet klogere har jeg de seneste seks gange kun købt pålidelige biler, som er mindst 10 år gamle med omkring 300.000 km på tælleren og jeg har endnu ikke måttet skrotte en bil fordi den ikke kunne køre mere. Til gengæld har jeg været langt billigere kørende end i mine første ungdomsår.

Indlæser ...

Mangler du 100.000 kr? Se mindre TV…

Hvor meget betaler du for at se TV? Har du basispakken, den helt store pakke eller noget tredje? Hvor meget TV ser du egentlig? Hvem styrer hvad du skal se hvornår? Er det ikke på tide at tage kontrollen tilbage og selv styre det? – og samtidig spare flere tusind kroner om året: Drop den dyre TV-pakke!

Har du den lille pakke – som lige nu koster 219 kr per måned – ender du op med en årlig regning på over 2.600 kr. For slet ikke at tale om “den store pakke” eller Viasat Sport, som kommer til at stå dig i 499,- per måned – altså 6.000 kroner om året (på nær 12 kr). Eller hvad med VIASAT TOTAL med hele 68 kanaler, som bringer dig på den forkerte side af 7.000 kroner om året.

Gratis alternativer til TV-pakken

Har du en god netværksforbindelse kan du med DRs app helt gratis (nå ja… betalt over skatten og licensen, men der er ligesom ikke noget valg) se alle DRs kanaler live og boltre dig i deres arkiver og mest populære udsendelser – vel at mærke når det passer dig.

“Jamen, de viser aldrig nogen gode film”, jamrer du måske… Well, Filmstriben giver dig helt lovligt (igen betalt over skatten) gratis adgang til masser af film online.

Og så er der jo muligheden for – indrømmet med lidt planlægning – at låne DVDer på biblioteket også helt gratis (stadig betalt over skatten). Alle disse steder er du også helt fri for mere eller mindre gode reklamer.

100.000 kr og mere til

Helt ærligt, mere end 7.000 kroner om året for TV (og masser af reklamer) er det virkelig det værd? På ti år har du med en forrentning på 7 pct. skrabet næsten 100.000 kroner sammen. 100.000 kroner. Wauw, hvad kunne man ikke få for de penge?

…jo mindre du sidder på din flade og ser på skærmen, jo mere får du i virkeligheden selv oplevet og udrettet…

Og så er der – i parentes bemærket – hele aspektet med at jo mindre du sidder på din flade og ser skærm, jo mere får du i virkeligheden selv oplevet og udrettet… Faktisk langt mere værd end de 100.000, du lige har sparet – i hvert fald hvis du spørger mig!

Indlæser ...

Få nationens bedste pensionsopsparing

Er du i den heldige situation, at du selv kan administrere din pension – eller vil du gerne spare lidt mere op end der løber ind via de pensionsindbetalinger, som din arbejdsgiver administrerer, så kom i gang ved at følge tre enkle skridt til at oprette en billig månedsopsparing. Men hvilken pensionsopsparing er egentlig den rigtige for mig?

Skal jeg vælge ratepension, livrente eller aldersopsparing?

Der findes i hovedtræk tre forskellige slags pensionsopsparinger: ratepension, livrente og aldersopsparing. De er dels underlagt forskellige betingelser og beskattes lidt forskelligt. Jeg vil forsøge at gennemgå dem enkeltvis i det følgende. Fælles for alle tre er at “renter” af din opsparing løbende beskattes med PAL-skat, som i skrivende stund (2016) kun er 15,3%. Normalt beskattes afkast væsentligt højere. Aktieindkomst beskattes med enten 27% eller 42%. Så med renters rente kan det nå at gøre en kæmpe forskel. I modsætning til frie midler er pengene jo så bundet indtil du for alvor skal bruge dem…

pensionsopsparing, pension

Ratepension

Du kan maksimalt skyde 52.400 ind på en ratepension i 2016 – dvs. 4.366 om måneden. Indbetalingerne er vel at mærke fradragsberettigede. Dvs. hvis du betaler topskat er det reelt set kun omkring 1.850 kr om måneden, du skal undvære. Til gengæld skal du så svare skat af pengene når de udbetales, men afhængig af størrelsen på din opsparing og hvor mange år du spreder betalingen ud over skal der ikke nødvendigvis betales topskat. Fuld udnyttelse af ratepensionsindbetalingerne vil derfor normalt være en fordel.

Hvad nu hvis jeg indbetaler mindre end de 52.400 (56.957 inkl. AM bidrag) gennem min arbejdsgiver og gerne vil spare lidt ekstra til pension?

Din pensionsrådgiver vil sikkert anbefale dig at bede din arbejdsgiver om at indbetale de ekstra penge til din eksisterende pensionsordning. Det er fordi pensionsrådgiveren tjener penge på det. Sikkert omkring 2%. Lad være med det! Gør i stedet for som beskrevet nedenfor. Det er nemt og giver dig i sidste ende mange flere penge til dig selv i stedet for til din sikkert hjælpsomme pensionsrådgiver, pensionsselskab og deres dyrt betalte porteføljeforvaltere.

Hvad nu hvis jeg har udnyttet indbetalingen til ratepensionen fuldt ud og min ægtefælle ikke har noget lønnet job?

Så opretter I en ratepension og indbetaler de op til 4.366 om måneden på din ægtefælles pensionsopsparing. Se igen nedenfor hvordan. Der er fuldt fradrag i din indkomst og vedkommende skal formentlig ikke svare topskat af pengene til den tid… Det er jo til døden jer skiller, ikke?

Livrente

Jeg har – indrømmet – et noget ambivalent forhold til (livsvarig) livrente. I ratepensionen sparer du et beløb op i dit depot, som så – når du når pensionsalderen – udbetales i rater indtil der ikke er flere penge tilbage af din opsparing. Hvis du dør før alle pengene er udbetalt til dig, udbetales resten til nærmeste pårørende/“arvinger”. I forbindelse med livrente sparer du også op. Men når du så går på pension er der lige nogen, der skal regne på hvor meget, de synes, det kan blive til om året resten af den tid, du lever. Når du så dør er det slut – håb på at din evt. overlevende ægtefælle har en god pension. Denne mangel på kontrol skaber en vis angst hos mig for at nogen senere – om mange år – kan komme at tage mine møjsommeligt opsparede midler efter forgodtbefindende. Er godt klar over, at det ikke helt er tilfældet, men alligevel… der er ikke nogen, der har kunnet forklare mig forholdet mellem værdien af min livrente-opsparing og så det beløb, jeg vil kunne få udbetalt ved pension. Det synes jeg er noget utrygt.

I bund og grund er livrente lidt at betragte som en omvendt livsforsikring. Du forsikrer dig imod at leve (længe) i stedet for en traditionel livsforsikring, hvor du forsikrer dig (og dermed egentlig dine efterladte) mod at dø.

Når det så er sagt, må man også erkende, at vi bliver ældre og ældre. Det vil selvfølgelig ikke være rart at ende med at blive nogen-og-halvfems og så have brugt alle sine penge og ikke have råd til f.eks. pleje og plejehjem.

Ligesom ratepensionen er der fradrag for dine indbetalinger til livrente. For livrente er det uden øvre grænse, hvis det er gennem arbejdsgiveren og ellers med en maksimumgrænse, som er afhængig af hvor meget og hvor længe du indbetaler til ordningen.

Har du udnyttet indbetalingerne til ratepensionen fuldt ud kan det måske give mening at gå over i livrente indtil dine samlede pensionsudbetalinger nærmer sig et niveau, hvor du skal til at betale topskat, for så stopper fidusen helt i mine øjne.

Aldersopsparing

Om aldersopsparing er der sagt meget grimt fra pensionsselskabernes side og også lidt godt fra mere uvildig side. Jeg kan godt lide produktet fordi det er simpelt og ligetil at forstå. Simpelt – både rent skattemæssigt og også mere generelt i forhold til kompleksiteten af eksempelvis livrente-produkterne.

Hvis man ikke betaler topskat eller hvis man betaler topskat og ender med måske at skulle svare topskat af udbetalingerne når både ratepension og livrente medregnes, mener jeg, det bestemt er værd at se på aldersopsparing.

Du kan i 2016 højst indbetale 28.900 kr svarende til godt 2.400 kr om måneden på en aldersopsparing. Der er intet fradrag for indbetalingerne. Til gengæld skal du heller ikke svare skat af pengene, når de bliver udbetalt. Den helt store fordel består i at du løbende kun beskattes med PAL-skat, som er 15,3% af gevinsten/indtægten.

Kom selv i gang med opsparingen

Der er en række kæmpe fordele ved selv at styre sin pensionsopsparing gennem f.eks. Nordnets måneds-opsparing.

Oprettelsesgebyr: 0 kr.
Gebyr for indbetalinger: 0 kr.
Årligt depotgebyr: 0 kr.
Ved månedsopsparing opkræves 0 kr. i købskurtage.

Jeg betaler igennem min arbejdsgiveradministrerede pensionsaftale først et par procent af mine indbetalinger til min pensionsmægler, dernæst tager pensionsselskabet sig betalt for at modtage pengene og dertil kommer at der årligt tages en procentsats for de penge som administreres. Tak for det! Oven i det har jeg som standard haft en udløbsfond/lifecycle-fund, som indeholder en masse aktivt administrerede fonde, der giver en yderligere omkostning på knap 1% årligt. Her har jeg dog for nyligt ændret det således at nye indbetalinger sættes i passivt forvaltet udløbsfond, som primært baserer sig på Vanguard’s Total World Stock Index Fund, der har en omkostning (expense ratio) på kun 0,30%.

Hos Nordnet kan man vælge og vrage blandt mange ETF’er med ganske lave omkostninger – helt ned til 0,15%. Du kan således få en meget billig spredning af din investering uden at skulle betale til dyre børshandlere og kapitalforvaltere.

3 skridt til en bedre pensionsopsparing

Gå ind på nordnet.dk og tryk på “bliv kunde”. Hav dit NemId parat. Når du bliver oprettet som kunde får du automatisk en depotkonto. Den er møntet på opsparing i frie midler så den skal du ikke bruge til noget hvis vi snakker ren pension. Du kan derefter oprette enten en ratepension eller aldersopsparing. Nordnet tilbyder ikke livrente.
Herefter kan du oprette en månedsopsparing på det ønskede beløb og udvælge dig de index/ETF’ere som du synes giver en god spredning. Jeg har for eksempel tidligere haft en del i iShares ETF, som følger MSCI world index og det samme for emerging markets samt en smule i nordisk index. Havde også en overgang OMXC20CAP, men skiftede til db’s ETF for Nordics da omkostningerne der var noget lavere og det også giver en spredning på flere enkeltpapirer. Senest har jeg faktisk flyttet al ny opsparing over på iShares MSCI world index ETF (EUNL), da det giver en god og billig spredning og samtidig er meget enkelt at forholde sig til.
Du kan nu i Nordnet se hvilken bankkonto du skal overføre pengene til hver måned for at de går ind på din pension. Opret derefter en månedlig overførsel fra din egen bank – f.eks. ekspresoverførsel den 1. i måneden, så sørger Nordnet for at der handles aktier/ETF’ere hver evig eneste måned uden at du skal betale eller gøre noget.

Indlæser ...